Wij waren, zijn en blijven alert op ontwikkelingen in de markt en daarop eventueel te nemen maatregelen. Aan de hand van de stand van zaken per 31 december 2017 hebben wij de grondexploitaties opnieuw op actualiteit en looptijd bezien. Wij hebben tevens het worst case scenario doorgerekend waarbij de looptijden van de exploitaties zijn verlengd met vijf jaar. De resultaten worden gebruikt om de algemene reserve grondbedrijf te beoordelen (zie paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing).

In de grondnota 2018-2022 (vastgesteld in december 2017) is het volgende financiële beleid vastgesteld:

Winstnemingen grondbedrijf

Winst nemen op meerjarige grondexploitaties wordt beheerst door het
voorzichtigheidsbeginsel. Voorziene verliezen worden al in de jaarrekening opgenomen zodra
zij bekend zijn. Positieve resultaten, oftewel winsten, worden pas in de jaarrekening verwerkt als zijn met voldoende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd. Dit houdt ook in dat huidige voorziene
verliezen in de jaarrekening niet kunnen worden gecompenseerd met de verwachte
toekomstige winsten. Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden
genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Voor winstneming geldt de
percentage of completion methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn
gerealiseerd kan tussentijds naar rato van voortgang van de grondexploitatie winst worden
genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen
worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen
die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien. Indien aan de volgende
voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen:
1. het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én
2. de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én
3. de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de gerealiseerde kosten genomen).

Reservepositie

Voor de financiële risico’s in de bouwgrondexploitatie is een algemene reserve grondbedrijf
gevormd. Deze reserve dient om schommelingen binnen de grondexploitaties op te vangen.
Bij financiële afwikkeling van complexen worden de voordelige of nadelige exploitatiesaldi
verrekend met deze reserve. Ook kunnen extreme aankopen, waarvan het niet verantwoord is
de kosten volledig ten laste van het exploitatiegebied te brengen, ten laste van deze reserve
worden gebracht.
Daarnaast wordt de algemene reserve grondbedrijf gebruikt als tijdelijk dekkingsmiddel om het
tijdstip tussen de aankoop en het daadwerkelijk in exploitatie nemen van de grond te kunnen
overbruggen. Rekening houdend met bestaande claims heeft de algemene reserve grondbedrijf
enkel nog de functie van weerstandsvermogen. Daarnaast wordt de reserve ingezet als tijdelijk
dekkingsmiddel voor gronden die nog niet in exploitatie zijn genomen en/of waarvoor nog geen
exploitatieberekening voor handen is.
De financiële ruimte hiervoor is echter beperkt. Beleid is om voorzichtig om te gaan met het
bestemmen van gelden uit deze reserve.
Hoogte algemene reserve grondbedrijf.
Het beleid van de gemeente Someren is erop gericht dat jaarlijks een prognose van de te
verwachten resultaten van de totale grondexploitatie wordt opgesteld. Indien hieruit
verliezen blijken, worden hiervoor voorzieningen gevormd. De berekening van de resultaten
geschiedt op basis van contante waarde. Voor de resultaatbepaling wordt de grondexploitatie
als één geheel gezien. Met andere woorden, verwachte verliezen en winsten mogen worden
gesaldeerd. Voor een eventueel nadelig saldo dient dekking te worden gevonden. Echter, in die
gevallen dat verliesgevende complexen in de tijd gezien eerder worden afgesloten dan
complexen waarvan de winsten nodig zijn voor dekking van de geprognosticeerde verliezen, kan
compensatie van verliezen en winsten uit het oogpunt van voorzichtig beleid niet onverkort
plaatsvinden.
In het kader van het inzichtelijk maken van risico’s van de exploitatie wordt een onderscheid
gemaakt in twee soorten risico’s. Dat zijn:
-Voorzienbare risico’s (risico’s op planniveau). Voorzienbare risico’s worden jaarlijks bij de actualisatie van de exploitatieopzetten berekend. Voor verwachte verliezen wordt een voorziening getroffen c.q. dient de getroffen voorziening te worden aangepast.
-Onvoorzienbare of algemene risico’s (conjuncturele of marktrisico’s). Onder onvoorzienbare of
algemene risico’s zijn te verstaan risico’s die samenhangen met conjuncturele ontwikkelingen
waardoor de gronduitgifte over de hele linie stagneert. Ook komt de toerekening van interne
apparaatskosten in gevaar. De minimale hoogte van de algemene reserve grondbedrijf dient te
voldoen aan een door Gedeputeerde Staten geaccepteerde norm. Als norm wordt een
combinatie van de IFLO-norm en de scenario-analyse gehanteerd. De IFLO-norm is gebaseerd
op het totaalbedrag van de volgende twee componenten:
- 10% van de boekwaarde van de gronden in exploitatie;
- 10% van de nog te maken kosten van de gronden in exploitatie.
Daarnaast wordt per plan aangegeven wat het risico is bij de meest negatieve optie van
scenario-ontwikkeling. Voor de berekening van de noodzakelijke omvang van de reserve wordt
per plan uitgegaan van het hoogste berekende geldelijke risico. De minimale omvang van de
algemene reserve grondbedrijf is gelijk aan de som van de hoogste risico’s.

Raming opbrengsten en bouw- en woonrijp maken

Jaarlijks wordt de fasering in de  uitgifte van bouwkavels in woningbouwplannen en daarmee de opbrengst voor de aankomende jaren in beeld gebracht. Dit gebeurt als volgt:
In november van elk jaar wordt een prognose voor de aankomende jaren gemaakt. Als leidraad daarvoor nemen we de dagelijkse actuele praktijk. Rekening houdend met de lopende gesprekken met belangstellende particulieren, ontwikkelaars, lopende opties en getekende overeenkomsten, maken we naar beste eer en geweten een inschatting van de te verwachten verkoop van bouwgrond voor het aankomende jaar. Uiteraard worden in deze verwachtingsprognose de voorhanden zijnde relevante beleidsstukken betrokken, zoals de nota Grondbeleid en de Woonvisie.  

Bij elke nieuwe exploitatie wordt op basis van ervaringscijfers een raming gemaakt van de te verwachten kosten voor het bouw- en woonrijp maken van het plan. Jaarlijks wordt bekeken of de raming nog actueel is of dat deze herzien moet worden op basis van de verdere uitwerking van het plan. Indien een herziening niet aan de orde is, worden de in het afgelopen jaar uitgevoerde werkzaamheden uit de raming gehaald en worden eventuele wijzigingen in het ontwerp in de raming verwerkt. Om tot een actuele raming te komen worden de nog resterende werkzaamheden tenslotte geïndexeerd op basis van de CBS prijsindex GWW van het afgelopen jaar.